Co establecemento do primeiro fondo de colocación estratéxica REITS, o investimento en vida de China está a implementar rapidamente os seus plans de investimento relacionados.
O 14 de novembro, China Life Investment e GLP alcanzaron unha asociación estratéxica completa, centrada nas áreas fundamentais de GLP de cadea de subministración, big data e novas inversións sobre infraestruturas enerxéticas e desenvolvemento de ecosistemas industriais. Destacable, a colaboración implicará explorar oportunidades de investimento rexionais e de mercado clave, incluído o uso de produtos financeiros innovadores como os REIT, para ampliar o alcance e a forma de cooperación de investimento e financiamento.
Este movemento vese dentro da industria como un sinal positivo de que as dúas partes poden estar preparadas para lanzar novos REIT. Se se implementa con éxito, podería converterse no primeiro proxecto no fondo de colocación estratéxica de REIT de China Investment.
Comezan as iniciativas de investimento loxística e almacenamento
Segundo o plan de China Life Investment para o Fondo de Colocación Estratéxica de REITS, o fondo participará principalmente na emisión de REITs públicos en sectores como a infraestrutura de consumo, a enerxía verde e a loxística de alta gama. Parece que o foco de investimento do fondo no sector loxístico de alta gama pode ser o primeiro en comezar.
A loxística e o almacén tradicionalmente foron áreas de investimento activas para o capital de seguro. Entre os 29 REIT listados publicamente, GLP REIT, que representa os REIT de almacenamento, converteuse no REIT público con maior colocación estratéxica por parte do capital de seguro. Os fondos de seguros representan o 30,17% da súa colocación estratéxica, con seis dos dez primeiros titulares de seguros, incluíndo Taikang Life, Hengqin Life, Dajia Holdings, New China Life, China Investment Investment Fund e Guoren Property & Casualty Insurance.
Os analistas cren que o capital de seguros favorece a loxística e o almacenamento dos REIT debido ao seu forte potencial de crecemento e estabilidade, que se aliñan ás necesidades de investimento a longo prazo dos fondos de seguros.
Coa recuperación económica e o rápido desenvolvemento do mercado de comercio electrónico, as perspectivas de inmobles loxísticos seguen mellorando. Un recente informe de CBRE sinalou que se espera que o índice nacional de aluguer de almacén crecerá un 0,6% en 2023, subindo ao 1,0% en 2024. Cidades de primeiro nivel, así como cidades de segunda nivel limitada como Dongguan, Hangzhou e Wuxi, espérase que vexa aumentos anuais de aluguer de 2% -4%. Mentres tanto, espérase que a taxa de vacante nacional do almacén diminúa ata o 13,2% a finais de setembro, fronte ás taxas de vacantes do 15% -20% para inmobles comerciais como os edificios de oficinas.
O aumento continuo dos ingresos operativos tamén traerá rendementos considerables aos investimentos. Por exemplo, GLP REIT completou cinco distribucións de dividendos desde a súa lista, por importe de aproximadamente 580 millóns de RMB, co importe do dividendo aumentando constantemente. Os dous primeiros dividendos por acción foron arredor de 0,05 RMB, subindo a máis de 0,08 RMB da terceira distribución en diante. Claramente, paga a pena investir os REIT de almacenamento.
O investimento en China Life beneficiouse probablemente do seu investimento en GLP REIT. Aínda que China Investment Life ou o seu principal accionista, China Life, non figura entre os titulares, o Fondo de Investimentos de Seguros China, un dos titulares, foi establecido conxuntamente por China Investment Investment Co., Ltd., China Life Insurance (Group) Company, China Life Insurance Co., Ltd. e China Reinsurance (Grupo) Corporation.
A colaboración entre China Life Investment e GLP en REITS non se trata só de pasar de "detrás das escenas" a "escenario central" ou de conseguir máis explotacións; Tamén pode implicar unha planificación estratéxica máis profunda.
Por que escoller GLP?
Ademais de investir en GLP REIT, China Life Investment xa realizou varios investimentos no sector loxístico e almacenamento. Estes inclúen:
● Establecer un fondo de capital privado de 1.800 millóns de RMB en colaboración con Caixin Life, Manulife-Sinochem e Cainiao Post, centrado en proxectos de almacenamento modernos de alto nivel de alto nivel realizado pola rede Cainiao e os seus afiliados.
● Colaborando con China Merchants Capital e Baowan Loxística sobre adquisicións e fusións de activos loxísticos.
● Configurar conxuntamente un fondo de mellora de ingresos de 10 mil millóns de RMB con GLP para investir en activos loxísticos de valor engadido en cidades clave, participando en investimentos estratéxicos en GLP e promovendo os proxectos do Centro Loxístico da cadea fría.
Non obstante, nas citadas colaboracións, China Life Investment participou principalmente como "investidor".
En marzo deste ano, as bolsas de Shanghai e Shenzhen publicaron os "requisitos relevantes para as compañías de xestión de activos de seguros que realizan un negocio de titulización de activos (ensaio)", ampliando o alcance da titulización de activos e o fondo de confianza de investimentos inmobiliarios (REIT) para incluír as empresas de xestión de activos de seguros con un goberno de xestión de activos e un goberno corporativo estandarizado, e as capacidades de xestión de activos. Desde entón, o Capital de seguros pasou de ser un investidor a ser tamén un xestor de títulos de activos.
Este desenvolvemento significa que o capital de seguros agora pode traballar con socios desde a creación de proxectos de REIT para identificar os potenciais activos de alta calidade, incubalos e, finalmente, levalos ao mercado a través de REIT. Este proceso tamén permite que o investimento en China Life desenvolva un modelo estratéxico centrado en REITs públicos.
Actualmente, a tarefa máis imperiosa para o investimento en China Life é seleccionar os socios adecuados e identificar activos de alta calidade adecuados.
GLP China, como o maior provedor de instalacións de almacenamento no país, é un compañeiro ideal, especialmente dada a longa cooperación entre as dúas partes. O éxito do primeiro GLP REIT tamén reforzou a confianza de China Life Investment nas capacidades operativas de GLP.
Segundo divulgacións, os activos de infraestrutura do GLP REIT consisten actualmente por dez parques de almacenamento e loxística situados en rexións económicas clave como a zona de Beijing-Tianjin-Hebei, o Delta do río Yangtze, o Rim de Bohai, o círculo económico de Guangdong-Hong Kong-MaO, e o chengdqing. Estes activos abarcan unha superficie de construción total de aproximadamente 1.1566 millóns de metros cadrados.
Os datos recentes mostran que o rendemento operativo destes activos segue sendo estable. A finais de setembro, a taxa media de ocupación puntual foi do 88,46%, e a taxa de ocupación, incluídas as áreas arrendadas aínda por comezar, foi do 90,78%. A renda media efectiva por metro cadrado ao mes para as taxas de aluguer de contratos e xestión de inmobles (excluídos o imposto) foi de 37,72 RMB.
Ademais, GLP ten unha ampla carteira de activos loxísticos e almacenamento, con máis de 450 instalacións de loxística e infraestruturas industriais en China, que abarcan máis de 50 millóns de metros cadrados. Esta carteira inclúe activos maduros como parques tecnolóxicos, centros de datos e infraestruturas enerxéticas, que poderían ser candidatos a futuros listados.
O reto para o investimento en China Life e o GLP para avanzar será seleccionar o mellor entre un gran grupo de recursos, incubar con éxito e operar estes activos e traelos ao mercado a través de REIT.
O ritmo dos novos anuncios de REIT acelerou recentemente. Actualmente, oito produtos están en revisión, con máis de 100 proxectos de reserva no pipeline. Espérase que o mercado de REITS se expanda aínda máis a escala e o alcance. O mercado xa está anticipando outros avances da GLP no espazo REITS.
Tempo de publicación: agosto 24-2024